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陈宝存:说土地是地方财政支柱,外行了吧  

2010-02-02 14:02:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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迪拜出现危机,又有很多学者专家与中国房地产挂钩,一贯看阴暗面的人们又开始预计中国房地产泡沫的破灭。

春天派看正面,衰派只关注阴暗面。角度的不同,带来的对国情的看法不同。

以前我一直强调一句话:我们不是老鸹落在猪身上,而是老鸹落在熊猫身上。只看别人的那点黑,不看人家熊猫那身白。

迪拜危机在中国不是没有发生过,比如老地产人经历过的海南北海危机。至于温州炒房团折戟迪拜,那是忘记了海南北海给我们的教训。只是,目前中国楼市不是全国资金炒作一点,而是基本需求高兴带来的全国普遍高涨的楼市现状。

最近半年,有朋友邀请我去南方某市投资新区建设,对他们的操作模式我表示异议。在我看来,不过是集资炒楼的一种手段。作为实操出身的地产人,我是很难接受这样的炒作的。

春天派眼中的基本面,救市强劲的需求不可抑止,购买力严重超前导致的供需严重失衡,这才是中国楼市的基本面。近期我强调的是不合理需求导致的房价地价暴涨的局面越来越被接受。

现在最大的问题是全民的超前消费与土地供应的矛盾,激化了土地供求矛盾,还有经济建设的提速。房地产作为中国国民经济的重要支柱是无奈的现实选择,原因是更高速的财政收入增长压力以及就业形势、GDP增长的压力。

众所周知的事实是房地产拉动的基础行业,才是最大量就业,以及最低文化层次就业,甚至是农民就业。在全球金融危机影响下,中小制造业在中国危机加剧,行业转型势在必然的情况下,房地产作为中国经济的重要支柱特别适合中国国情。也是不可阻挡的趋势。

我们并非一个理智消费的民族,尤其在住房消费上,我们的观念过于超前,80后成为买房的主体本身并不存在合理性。这也是我们市场化房地产被诟病的根本原因。在城市化进程加速和大学扩招的过程中,进入城市的青年学生越来越成为城市新增人口的主流,特别是中心特大城市。比如河北的大学生,把进入北京生活发展作为首选。

带来的特大城市人口的增速远超过城市的合理容量。这样的特大型中心城市成为区域性中心,房价高涨来自于需求,而且超大城市集中的是全国的高收入阶层。为了子女在大城市落户,买房是首选。京深沪穗杭等等城市表现出的正是这个特点。

我们判断泡沫的最主要指标无疑是房价收入比和空置率,但是舆论中对房价收入比的指标分析有很大的问题,对空置率的看法更是不科学的。超前的消费导致的购买提前量是应该考虑的,这部分造成的空置印象是错误判断的基础。

合理的住房需求是户均三套房。中国父母给子女考虑的相当周全。那么现在很多收入高一些的中国父母在自住、给子女储备、做未来投资三方面考虑。主要购买阶层仍旧是40岁左右事业有成的中年人,他们的子女正在就学阶段,或者工作的初期。虽然在购买上表现的是80后群体,实际支付更多的是靠父母资助。

但是,在人多地少以及产业转型没有实现的目前,土地供求矛盾突出,而这样的矛盾短期内很难改变。房地产开发作为一次性见效的行业,对稳定增长的GDP和财政收入并没有多少促进作用。至于地方政府把土地财政作为财政支柱是外行的观点。土地出让并不仅仅是房地产开发其用地,更多的基础建设,工业商业,高速公路铁路,重点项目都是土地财政的主要来源。经济发展需要的土地绝不单单指的是房地产开发用地。而房地产开发用地未来只能在挖掘土地潜力上做文章,也就是拆迁改造以及集体建设用地的腾退。

所以中国房价并无泡沫。源于中国土地价值从无到有的快速增长。至于需求,仍将是十分强烈的。

致力于收入提高,同时抑制需求增速是最现实的考虑。

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