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谁敢收回央企地王  

2010-01-08 14:16:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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Who dares to recover land king of the central enterprises

■ 李一戈

 

 

当又一个国企——央企下面的国企,又拿下一个地王后,某个网站的编辑问我:有业内人士认为,央企拿地还远远不够,只有当央企或国企控制了土地市场的大部分份额以后,这时候就可以真正把房价降下来,你是否同意这种观点?

如果是出于将房地产市场国有化出发的建议,让央企或国企更多、更快地去拿地,我觉得这种观点不够刺激,因为速度太慢。还可以同时做两件事:其一,资本层面,让央企到资本市场包括香港市场去收购非国有控股的地产上市公司,使其国有化;其二,政策层面,命令国有地产商将其所有楼盘降价一半。

如你所知,房价降低一半,能买得起房的居民数量将大为增长。也就是说,短时间内,住房的有效需求量突然增加。按照当年大学里教我们的供求规律,当供应保持不变,而需求突然增加时,价格会上涨,甚至是大涨。但是,由于房子是国企供应的产品,国家命令它们不能涨价,那如何解决需求大增的问题呢?

让需求排队,也就是让居民排队。你可以想象得到,每个售楼处门前从此将排起蜿蜒数公里长的队伍,每个单位的员工请假,最大也最充分的理由就是排队买房。但这很难防止插队、雇人排队、走后门等现象,安全隐患也很令人担心。

这个时候,一定会有人设计出一套排队买房但不必到售楼处排队的方法。正如购买经济适用房有其严格标准程序一样,购买商品房也会发展出一套标准程序。我敢肯定的是,这些设计最终都会回归到1998年以前的福利分房制度——毕竟是经过近50年摸索总结出来的。那套制度具体是怎么操作的,80后们可以询问父辈,简单说就是按职务、年龄、司龄、学历或职称排队打分。结果,普通居民40岁能排队买到房就相当不错了。

当房地产市场实现了国有化,但国家并不直接控制商品房价格,将会怎样?最好的结果是,跟现在没什么区别。因为国企也是要赚钱的,现在去买房子,某楼盘并不会因为它的开发商是国企,就比其他企业开发的楼盘便宜一半。譬如,北京广渠路有个楼盘叫首城国际,开发商当年拍下这幅地块时,其董事长公开承诺说,他们的售价不会高于每平方米9500元,你若不相信可以去翻那时的报纸。结果呢?首城国际以10800元开盘,然后涨到12500元,接着涨到15000元,现在已经是18000元了。

那么,房地产市场国有化之后,如果国家不直接控制房价,不好的结果是什么呢?是房价越来越高,至少是降不下去。因为,与其他企业相比,央企或国企最大的特征是不缺钱,而且花钱很痛快(想一想民企老板潘石屹的小心谨慎),所以才敢于去抢地王。尽管国土资源部欲盖弥彰地想要证明地价并不构成房价成本的主体,但高地价是拉高房价的主要推手,却是小学生也看得见的事实。因此,央企抢地王的结果之一,便是推高了房价。

结果之二,地王多年晒太阳也没关系。假如某央企拿了地王之后,按照其成本,两年之后开盘,房价远高于邻近楼盘,肯定卖不出去,那个时候它是不会开盘的,而宁愿让地王晒太阳,直等着房价涨到它的售价为止。

央企地王敢闲置,首先当然是因为它有钱,闲置得起,而另一个并非最不重要的因素是,几乎没人敢收回央企地王。有报道说,2007年的地王,有一半还没开发。如果按照国土资源部的规定,这些闲置的地王理应交纳土地闲置费或者被政府收回。其他企业的地王尚且如此,央企地王就更安全了。央企地王的钱是银行(绝大多数是国有商业银行)的钱,央企地王是国有资产,谁有胆子收回?

 

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