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房价坐在火山口上,恐慌的不是平民  

2009-10-29 20:24:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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Panic is not from

civilian if the house price stays in the crater

■     陈真诚

 

 

一线城市,滞胀继续深化

从数据看,8月份,全国各地房地产市场大多呈现价涨量跌的滞涨局面,或价格不再上涨而成交量继续下降的大势。中国指数研究院数据信息中心的监测显示,在8月份监测的30个城市中,总成交面积环比下跌约11.18%,住宅成交面积环比下跌的城市占到三分之二。尤其是广州、深圳、北京、上海四大一线城市,全部继续着房价持续上涨、成交量进一步下跌的滞胀局面。

在广州,继6月成交量环比5月下降16%、7月一手住宅均价破万元大关而网签数量环比6月下降近四成之后,8月份则是延续3个月来的持续下跌。广州花都区成交量从7月份的1586套锐减至838套,网签成交量下跌47%,番禺下跌率为39%。今年1~8月,广州全市十区合计新批准预售商品住宅3.5万余套,近410万平方米,同比分别减少28%和26%。由此可见,滞胀已成房市大势。

在深圳,8月份也在继续延续连续三个月的量跌价涨的趋势:深圳市新房成交均价18830元/平方米,共成交38.6万平方米(4114套),相比7月份15875元/平方米的均价和成交量54.8万平方米(5501套)而言,继续深化量跌价涨的趋势:成交均价环比上涨18.6%,新房成交量下降三成。

在北京,8月份,期房、现房、二手房的成交量均下降。现房签约量2288套,环比剧降45.73%。

8月份的开盘数量同比去年的22个项目上涨了268%,环比今年7月份增加了65.3%,但81个项目的整体销售率骤然下降,约一半楼盘因价格高涨等原因而导致销售率不及50%,环比7月下降了12%。

来自为期四天的2009北京秋季房交会成交量减少近三成,成交均价则上涨了近三成。

在上海,新房市场的成交量也在继续下降。8月份,商品住宅成交均价为18502元/平方米,环比7月上涨了17.32%,比历史高点即2008年的6月还高了7.28%。新建商品住宅平均成交价格为18126元/平方米,同比上涨了14.6%。而成交面积环比7月大幅下降了14.43%。

二三线城市,也普遍价涨量跌

一线城市房地产市场对全国房地产市场具有风向标作用。

事实上,8月份,除这四大一线城市外,全国诸多地区的二、三线城市,也几乎普遍性地呈现价涨量跌的滞胀局面,或价格不再上涨而成交量继续下降的大势。

华东地区,成交量环比7月份均大幅下跌。

武汉市场,一方面是房价继续上涨,另一方面是成交量持续下降。目前已从7月份的约10000套下降至约7000套,下降约30%。

西部地区的昆明,各类商品房共销售8052套,日均成交套数约260套。虽然因小户型成交增加、城中村改造等原因导致成交套数增加,但成交面积环比7月依然在下降。另一方面房价还在上涨,均价为5589元/平方米,比7月高出624元。

如此看来,全国房地产市场或正在深化滞胀市势:一方面是房价在政府态度、政策和通货膨胀因素作用下继续上涨,另一方面是成交量因房价过高抑制了需求,使得有效需求不足、金融危机导致消费信心不足等因素作用下而继续下滑。

年底年初房价仍不明朗

目前,如猪肉、鸡蛋等产品,已经全国性普遍出现超过两个月的连续上涨。也就是说,在部分必须消费品领域,通货膨胀预期可能已经开始部分转变为一定程度上的现实性通货膨胀。总体来说,通货膨胀形势已经明朗,并将进一步恶化。有人认为,目前的通货膨胀率约为15%,银行的负利率形势严峻,约为负10%左右。这种情况,可能还将继续抬高通货膨胀预期,进而可能继续拉升房地产等资产的估值计价水平预期。

此时,如果政府不及时做出加息等手段打击通货膨胀,那么,房价在短时期内还将上涨,但成交量还将继续下降。至少在9月份,成交量会继续下降,将使传统的“金九银十”黯然失色。

在10月中旬,9月及前三季度的宏观经济数据将出炉。通过这个数据,可基本上看出全年的宏观经济大势和通货膨胀形势变化,因而也可看出政府未来的相关政策走向,因此,这将是一个重要的市场观察时间节点。

如果政府届时没有及时加息或加息幅度不够,那么,通货膨胀预期还可能将继续攀升,房地产等资产的估值计价水平预期还将趋上,因之房价在表面上来看还将在短期内继续上涨,但滞胀形势还将继续。而且,政府出台的系列刺激房地产销售的鼓励政策将在年底到期,政府在明年继续出台刺激房地产消费、继续采取宽松货币政策的可能性不大。

进一步的,成交量连续下降可能导致观望乃至弃购形势将日趋严峻。更因刺激房地产消费的政策再次出现变化,而政府加息打击通货膨胀等政策也是迟早将要到来的事情,市场氛围将可能再次进一步异变。因此,整个房地产市场将表现出普遍性的有价无市的市势。

房市未见拐点但现折点

  通过分析,房地产市场因行政干预而未必会出现2007年~2008年那样的慢慢变化的拐点,但可能出现房价在短时间内快速逆转而后加速下行、深化下降的折点。

总的来说,未来的房地产市场走势,将呈现非标准金字塔行情:伴随房价逐步上行的,将是成交量继续逐步减少,然后,当房价到达塔尖后则出现折点而掉头向下。当房价下降后,因降价而致成交量增加(或称恢复增长)的速度,并不会按照在房价上涨过程中房价上涨所抑制而致成交量下降的速度,而是要慢。也就是说,当房市出现折点、房价下降后,成交量几乎难有增加,或增加缓慢。甚至,在房价下降的早期,即房价没下降合理水平前,成交量依然将有限。

需要注意到的是,这里所说的折点,与平时所常说的拐点不同。所谓拐点,有个相对缓慢的变向过程,而折点则是变向过程时间与拐点相比较要短暂得多。而且,房市出现折点,并不是由房价逆变而引发市场折点,而是指市场整体发生逆变,房价也因整个市场出现折点进而出现价格折点。

可以说,当房市折点直面而至之后,可能是中国房地产市场有史以来的最大调整将到来。

这将是个几乎纯经济学现象,属于市场的自然性矫枉过正。不难看出的是,此轮房地产调整,将与2007年~2008年的调整不一样。

2007年~2008年的调整是政府调整政策的累积效果,而此轮则是因房价连续非正常地过度上涨,市场有效需求过度被透支,消费者对抗涨价的情绪持续、深度累积等导致的市场矫枉过正。到那时候,即便政府再出政策逆向干预,短期内恐怕难有效果。

目前来看,这个折点可能是出现在三季度宏观数据公布前后至年底年初期之间,也可能延后至春节前后。正因为通货膨胀将可能超过预期般地严重、快速(如最近刚出现蛋肉价格出现上涨迹象,很快地各地的蛋肉价格则普遍性地上涨,远比政府预期的要严重、快速得多,政府总是落后于市场的反应速度),所以,到那个时候,政府必将被迫调整政策或出台政策对抗通货膨胀。

世界经验证明,就像美国上世纪70年代一样,只有快速大幅加息才能有效打击比较严重的通货膨胀,其他办法则难有效果。

一旦加息,提高资金成本,则将进一步打击购房需求(尤其投资性购房需求)。在加息之前,目前的房价上涨是因政策态度、政府、资金过剩、通货膨胀预期等造成,与供求的关系不大。而且,房地产市场存在生产周期。折点出现后,短期内的供求关系,与今年7月份乃至全年的开工量没多大关系。只是,加息可能导致更多的人观望或进一步弃购,导致市场本就还在继续存在的供大于求现象进一步恶化,这将促使折点形成。

折点后,降价是最有效的手段

可以预期,短期内,在全国一些城市的房价可能还不会出现明显的下降,但成交量会继续下降,滞胀将继续。

对于即将出现的这一轮房地产自身矫枉过正,有很多理论可能都用得上,但同时又难以做出很好的解释。但一旦房市出现折点,房价掉头向下,则供大于求的市场关系对市场的影响力将逐渐释放出来。

事实上,对大多数城市而言,2007年及其前开工形成的供应还没消化完。市场的存量和今年以前的开工等导致的增量,就已经够市场难受。因此,说今年的房地产供不应求、存量消化完毕根本就是个谎言。

目前,广州、深圳、北京等地已经开始出现了开发商再次促销的迹象。如广州最近已经出现24个楼盘群体打折优惠的市况,甚至有楼盘的开盘价比其前放风的价格降低了2000元/平方米。深圳也有开发商开始了变相降价促销,北京投资客开始疯狂抛售。

进入10月中旬后,经济舆论也可能逐步回归理性,政府的诸多刺激购房的政策正日近到期。因此说,开发商大规模的促销局面,尤其是在二、三线城市,可能要到三季度宏观数据公布前后或再往后一段时间才会出现。

基于目前房地产市场形势和现实房价居高而言,只有有效降价,才可能在一定程度上激活部分成交,降价是最有效的促销手段。否则,开发商将继续在寒冷的冬季徘徊。

 

 

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