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美国拆迁:开发商与动迁户的较量  

2009-07-02 10:51:18|  分类: 环球 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 美国人依法保护自己的权利的意识是世界闻名的,一旦自己的合法权益受到侵犯,无论对方是谁,他们都会拿起法律武器,因为《宪法》第一条就明确写着:“私人财产神圣不可侵犯”。
    美国的房地产业是一个稳定的、自由平等的市场。开发商要想让原住户搬迁,唯一的办法就是补偿到原房地产主人愿意出售其房地产的程度。在整个交涉过程中,政府所扮演的角色就是市场外主持公正的裁判以及维持秩序的警察。

    钉子户:我不怕最牛
    在华盛顿的马萨诸塞大街上的摩天大楼群中,有一幢小楼显得那么地与众不同。它的主人斯普瑞格24年前花了15万美元买下它,3年前,它的价格涨到30万,正值此时,一位开发商看上了这一地区,把地圈起来准备建摩天大楼。其他邻居都兴高采烈地搬走了,唯独斯普瑞格不为所动,最后开发商咬牙喊出了300万的高价,他还是执意不肯搬迁。建筑设计师出身的他唯一的要求就是参与建筑设计,只可惜他没有被选中加入设计团队,因此他与开发商的谈判也以失败告终,这位先生还真就当起了“钉子户”。
  如今,他家的四周早已高楼林立,而斯普瑞格的小楼与以前略有不同的就是它由许多支架支撑着,这是开发商在建摩天大楼时为了不使小楼倒掉不得以而为之的,否则,开发商就会吃一场大官司。
  有人说这幢小楼像繁华深处的别墅,也有人说它像芸芸众生中的独立王国,还有人说它像都市里的垃圾站……无论有怎样的评论,斯普瑞格每天都开着他白色的轿车在自己的“领地”坦然地进进出出。到今天,这一举动已经维持了整整24年!
这24年中,没有人骚扰过他,也没有人因为不搬迁而鄙视他。他之所以能够安然地呆下去,是因为他知道这是他的合法权利,是受法律保护的。

    开发商:“赔了夫人又折兵”
    在美国一个名不见经传的小县城发生过这样一件事情:一个房地产开发商看到邻近的一个城市在发展,城市里的就业者要买房子,就开始在这个县靠近那座城市的一端圈地,准备建高档住宅小区。他陆续收购了许多地皮,拥有了许多新购置房产。在他圈下的土地中,有一块是山林坡地,他向政府提出申请重新划分这块林地的用途。因为在美国,土地的用途划分得非常详细,在农业区、居住区、商业区、工业区的基础上再分成高密度区、中密度区、低密度区等等。要想改变土地的原来用途,就得申请重新划分。
  当然,政府是没有权力直接批复这位开发商的申请的,它的权力只能是主持召开听证会。在区划委员会的听证会上,周围居民提出了反对意见。经过听证、辩论,区划委员会根据投票结果否决了开发商的申请。
  这位开发商在买进周围房产的时候一定是出了大价钱的。因为原房产主所要的价格一定是建成后的高档小区的售价,因为开发商是不敢以欺骗的方式获得房产的,因为法院的大门是永远向民众敞开的,因为开发商也不会傻到为未来必打的“官司”再付一笔诉讼费。
  重新划分的申请没有批下来,摆在开发商面前的有两条路:一是继续持有这块林地,但每年得为这块荒地交纳房地产税;一是卖出刚刚买进的房产,但是高档小区不建了,要想按买价卖出是不可能的。这位美国仁兄要是知道中国有句古话叫“赔了夫人又折兵”,他一定会认同这句话用在他身上是再合适不过了。

    老橡树:我不走能咋的
    在美国一座规模不算小的城市的市中心边缘,有一条叫做Flynt Street的街道格外引人注目。这条街是来回双车道,经过一座小山包的顶部与另一条路相汇。车辆开到山包的顶部不得不停下来观察确认对面没有车子通过方能汇入另一车道,原因是在下坡的位置两道相汇处生长着一棵参天大树,围着树干还有一圈栏杆,占据了这条街的整整一个车道。这恐怕是世界上独一无二的景象,令许多人费解:美国人即使不聪明也不至于愚蠢到在道路上设置人为的障碍啊!
    这还得从200年前说起。本城一居民后院有一棵老橡树,这棵树给了他很大乐趣。他老的时候,想想死后不知道别人会怎么对待这棵树,就在遗嘱里把这棵树的所有权,连同树周围半径八英尺及树下的土地,赠给了这棵树。此遗嘱在政府登记有效。这就是“拥有自己的树”。
    后来,城区发展,后院就变成了街道,树就挡在路当中了。当然,阻碍交通是无疑的,公众利益受到了影响也是显而易见的。
    如果认为“私人财产权在公众利益面前就一定要让步”,就不是用美国人的思维在思考问题。虽然“拥有自己的树”是一个个案,但从中我们可以看出在美国私人财产的受保护程度。很显然,修马路是当仁不让的公众利益,但附近社区的历代居民认为,这条街的交通所受影响的公众利益,在质和量上并没有压倒这棵树的财产权。公众停一下车,等一下再过,受点委屈,不算什么。
  如果一提到公众利益就被视为压倒一切,在公众利益面前私人财产就会轻如鸿毛,就得理所当然地让步的话,必然会出现官商勾结。把自己说成是公众利益的代表,平民百姓除了服从就不会有别的路可走,那么司法公正也就是一句空谈。  
  美国人之所以能够时时用法律保护自己,在自身的利益收到侵害时,对任何人都敢说“我们法庭上见”就是因为他们知道政府是会还他们公道的,不会用政策对他们施压。

    想发财:大家都得有份儿
    在美国,政府参与开发的项目主要是公路铁路、水渠水库、港口、高压电网、学校之类的公用事业。这类项目的实施也存在拆迁问题,他们的做法是在规划的时候会尽量多地利用联邦政府和州政府的土地,多利用荒地,尽量建在拆迁量小的地方。
  比如一个地方要把原来的小公路拓宽建成高速公路,这一决定的提议、辩论、听证和决议过程,都是公开的。当提议开始的时候,公路沿线的房地产就开始涨价,交易也变得活跃。等到决定一宣布,人们看到的是沿线原来上市待售的房地产,全部悄悄地撤下来,不卖了,因为大家都知道,沿线房地产即将涨价了。  
  最终,该征的地征了,该拆迁的拆了。事实上,开发是受人欢迎的,因为开发会带动周边房地产的升值,等于大家发财。 
  说美国的拆迁制度公平,其根本就是拆与不拆不是由开发商说了算,更不是由政府说了算,真正有决策权的是房屋土地的拥有者。美国宪法第五修正案规定了必须有合理的补偿,没有合理的补偿,政府就不能征用私产。宪法前十条修正案,被称为权利法案,是针对政府的限权令,是为了保障公民个人权利而在制宪会议以后的第一届联邦议会上通过的。第五修正案的要旨是保障公民、限制政府。所以,美国人对第五修正案的理解是:政府不作出合理补偿就征用私产是非法的、是违宪的。
  由于房地产性质的变动,使原房产主的利益受到伤害,那么被伤害的人一定能够找到一个地方去评理,这个地方就是独立的法庭。美国人有一个原则:他们知道有利益纠葛的双方自己争辩,是很难争出名堂来的,所以有了冲突,就会找中立的第三者来评判。而在制度上,这个第三者就是法庭。
  法庭是独立司法存在的必然,它从本质上改变社会的权力平衡,改变民众的无助地位。没有一个独立公正的司法,社会就难有公平,就不会有稳定。  
  在美国,拆迁其实就是开发商和动迁户两个人的战争,而这场战争的胜利一定属于后者。

    作者:孔波

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