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“地主”阶层:我让寸土变寸金   

2009-07-20 14:22:09|  分类: 经济杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价快速上涨,和土地成本密切相关,2007年部分城市甚至出现“面粉”价格超过“馒头”现象,房价在这种局势下不涨才怪。
  纵观住房商品化的十多年,2004年之前土地市场风平浪静,土地供应规模和价格一直表现平稳,但自从实行土地招拍挂政策之后,土地价格呈现“火箭式”上升。2004年8月31日,全国经营性土地全面施行招拍挂,这一天也成为中国土地市场的分水岭,不断飚升的地价带着房价一路暴涨。有人曾经将这种现象归结于政府这个掌握国有土地资源的“地主”阶层是将寸土变成寸金的。

二元制:政府垄断土地生产
    在中国,一直实施的是二元土地公有制结构:这种土地制度表现为城市土地为国家所有,农村土地为农民集体所有。国家拥有高度集中分配土地资源的权利,国家规定和管制城乡土地的用途,建设用地绝大部分只能用国有土地,集体不可购买国有土地,国家可以强制征收集体土地。分析二元土地的本质,土地市场实质由地方政府垄断经营,也就是说国有土地的数量、供应计划、实用年限完全由其控制。地方政府集千万宠幸于一身,因此对土地价格的控制易如反掌。
  地方政府通过土地储备中心举债,形成土地产品的生产链条,把土地作为一种高价商品,由于地方政府被赋予特权,它成为事实的土地垄断生产者。地方政府一方面通过行政命令强制性城市拆迁,以国家名义低价征用农民集体土地,从而达到降低土地的收购与生产成本;另外一方面,政府通过减少土地供应等方式拉动土地价格上升。就是通过这种低进高出的手法,地方政府获取了巨大利润。

招拍挂制度:政府垄断土地出让
    在土地招拍挂实施之前,对于国内大多数的房地产开发商来说,所谓公司的核心竞争力就是拿地,谁能够拿到地,谁就拥有了巨额财富。协议出让的方式使得开发商以较低成本获取土地,廉价土地成为开发商赚钱的核心。在协议土地出让的年代,开发商凭借囤地就可以获取大量利润,比如某开发商拥有5000亩地,最初的购买价是30万一亩,而一年之后,土地价格就有可能上升到40万一亩,凭借土地增值,该开发商不费一枪一弹就赚取了5个亿。  
  当国家和地方政府意识到土地协议出让的弊端后,开始完善土地出让制度,推出了土地招拍挂政策,在全国各级县市建立起土地储备制度。土地招拍挂的实施,促使了土地市场从隐形向有形市场转变、由分散供应向集中供应转变、由无序供应向有序供应转变。当然中央实施此政策的根本出发点是想为房地产创造一个公平、有序的市场环境。意图是好的,但是在地方政府具体实施时,效果却走向了反面。
  在一般人眼里,中国城市的市长都是腰缠万贯,享尽了荣华富贵,其实在土地招拍挂之前,中国的地方政府是非常贫困的,每年的中央拨付的财政款还不够发工资的,哪有闲钱来供自己挥霍或改善城市形象。但是土地招拍挂的实施,土地财政成为地方政府真正的“钱袋子”和“小金库”,因为土地收入属于地方政府的预算外收入,完全归地方政府支配。同时土地收入还可以卯粮寅吃,可以轻松透支未来的土地收入。在我国的财政体系里,地方政府是无权发债和为政府行为借债的,正好土地招拍挂的实施给地方政府一个大量举债的理由。

地方政府:如何进行土地经营
    地方政府为何要极力推动土地价格上涨呢?在土地招拍挂实施之前,土地协议出让,地方政府只能拿到土地出让金,但土地挂牌制度实施后,地方政府在出让土地时不仅能获得应收的地租,而且通过对土地运营,采取低进高出的手法获取巨大利润,这种土地运营收益远远超过土地出让金的收入。由于收益的增加,大大调动了地方政府的积极性,同时巨额的土地收益为地方政府带来推动城市发展的财力和动力。 
  那么地方政府实施土地低进高出的具体手法是什么呢?这个法宝就是所谓的经营城市。近十年来,全国几乎所有的城市都在搞城市运营、搞开发区建设,运用此“噱头”,地方政府可以轻易获得土地收益。经营城市是“狼”,与招拍挂这只“狈”遇到一起,正好一拍即合,让土地成为资源最稀缺的高价商品。那么地方政府这个精明的商人是如何通过城市运营使得土地成为中国最暴利的商品的?  
  要想经营城市,首先就要获取土地来源。首先地方政府一般都是用举债和欠债的方式大量征用农民的土地,包括一些“以身不作则”的违规违法的拆迁审批、拆迁征用,这其中包括大量的低价征用和大量失地农民的利益被侵占等;其次是大量的超出地方经济发展能力的城市拆迁和城市建设,有些不该拆的也拆了,不该占的也占了。获得了巨大的土地资源,政府就可以把这些“垄断商品”高价销售给开发商,而且在购买土地过程中,开发商没有任何话语权。  
  政府大力推动城市运营过程中,由于巨大的拆迁也产生了大量的被动性住房需求。由于大量征用农用地和城中村的土地,这些居民在收获了拆迁款的同时,自然产生了大量的住房需求。这种被动性的住房需求加上正常的住房需求,在短期内远大于商品房的供给,供需平衡的打破直接导致了房价的快速上升。而房价上涨,开发商对土地的渴望就更加强烈,因此地方政府每推出一块土地,就会出现“千人抢、万人争”的局面。而这种局面的出现,在背后默默偷笑的就是地方政府。

暴利垄断:土地市场何去何从
    在土地市场上,地方政府充当的角色应该是市场的监管者,这就如同足球场上的裁判,应该是公平、公正的角色。但是实际上,地方政府在土地市场这个足球场上,既是裁判,又是运动员,这样的比赛无公平可言,这样的裁判只能是“黑哨”。实际上,地方政府在经营城市的操作过程中,与明的黑哨相比,还不及黑哨。有一点必须强调的是,当土地成为垄断性商品时,地方政府已经不是裁判了,而是具有特殊权利的运动员,直接参与瓜分市场,买卖双方的利益。  
  垄断必然产生暴利,地方政府在土地收益的暴利趋势下,必然采取各种手段促使土地价格上升。通过有意识地扩大需求、缩减供给,双管齐下地导致供需失衡。而开发商高价获取的土地必然要把增加的成本转嫁给购房者,同时开发商对房价上涨所持的乐观态度,必将会采取囤地、捂盘惜售的方式减少市场供给,这样进一步加剧了商品房供给不足。而购房者在买涨不买跌的心理趋势下,加上对房价上涨的恐惧,会不惜一切代价购房,这也促使需求在短期内被无限放大。  
  由此可见,近几年房价上涨,最主要的源头在于土地价格的暴涨。因此要解决中国的高房价问题,不仅仅是解决表象的供需失衡问题,问题的根本在于地方政府该不该参与到土地经营中来,该不该放弃以经营城市为主导思想,地方财政该不该以土地盈利为收入来源,以GDP增长为表现的利益驱动该不该有。如果以上思想不发生根本转变,中国的高房价问题就彻底得不到解决。 
  自2008年以来,由于房价的快速攀升,严重脱离了居民的实际收入,购房者陷入了观望,再加上全球金融危机的爆发,中国经济也陷入了低谷,因此房地产进入了调整期。但是中国的房价并没有出现明显下跌,部分城市价格下降也只是小幅度调整。房价还未下跌,地方政府却表现的比开发商还急,其中缘由就是地方政府不能容忍房价下跌,因为房价下跌直接导致的就是土地价格下降,这等于切断了地方政府的收入源泉。  
  也许廊坊市市长王爱民的一番话值得所有人深思:“开发商来廊坊投资,赚了是自己的,赔了算我们的”。市长的心迹表白充分说明了地方政府对土地财政的依赖性。所以对于那些期盼房价下跌的买房人来说,房价下跌可能希望不是很大;而对于开发商来说,等于被地方政府捆绑在了一起,要想在国内拿到既便宜、又实惠的土地,也不是一件很容易的事情。所以,“人在屋檐下,不得不低头”,生产房子的人和要买房子的人,都要被割肉,此事虽无情,但绝属实情。

作者:徽湖

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