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揭秘房地产暴利  

2009-07-01 16:07:05|  分类: 独家视野 |  标签: |举报 |字号 订阅

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10%和80%的区别就在于,表面利润率和实际利润率的游戏。
    开发商的利润率到底有多高?北京的开发商哭诉“利润率仅为5%”,也有另外的大腕说“大概在20%左右”。前中国首富、新希望集团董事长刘永好说:一年做房地产的收益超过做十年农产业的收益。至于网民在网络上,则是从来没有停止过对“开发商牟取暴利”的质疑。
  事实上,人们对地产成本的普遍了解在现代网络媒体充分发展的今天似乎并非难事,对于房地产的成本,主要可以分为四部分,一个是土地开发成本,是指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。第二个是房屋开发成本,指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。第三是配套设施开发成本,指房地产开发企业开发的能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。第四是代建工程开发成本,指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
  按上述项目计算,一位业内人士粗略计算:一个2亿元的项目,利润仅能达到2000万,最后的利润率是10%。而前不久,北京的一家开发商率先向社会公布了自己的成本,并声称公司利润率仅为5%。
  单凭这些,似乎看不出什么实质性的内容。然而,作为老孙打假网的创始人孙安民的出现,让我们的探索有了一个很大的转机。被称为中国民间打假泰斗的孙安民近日却在本刊记者采访时给出了不同的解读:“房地产的利润,是生产制造行业利润的几倍甚至更高!”
  据孙老透露,房地产成本在核算费用上通常将其划分为八个项目,分别为:土地获得价款、开发前期准备费、建安工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费、税费。在这里面,土地获得是变动最大的,通常占到成本的10%到40%,由地块和拿地方式决定。
  为了能更直接地说明问题,老孙向记者出示了一张上海市某房地产公司的成本清单。
  该项目位于上海市中心,包括9栋住宅楼,一栋写字楼和地下停车场,总建筑面积为10万平方米。
  我们先从成本方面入手,该公司在获取土地使用权这一环节中支付了956万元的土地出让金。开发成本中,土地征用及拆迁补偿费9342万元;前期工程费667万元;建筑安装工程费1.693亿元;基础设施费为2430万元;公共设施配套费4125万元;开发间接费(包括银行借款利息)为1290万元。另外房地产开发过程中产生的费用有:销售费用468万元;管理费用863万元;财务费用即房款在银行中生成的利息算做收益,结果是-181万元;最后还有税金及附加费2419万元;营业外支出及其他为1.3万元。按照该清单数字显示,该项目的开发总成本为3.7亿元左右。
  从另外一张清单上可以看到,该公司从营业开始到上报数据时为止,其总收入为4.32亿元,其中所有的住宅楼均已销售一空,外加其他业务利润及罚款等。
  由于整个过程当中,写字楼并未出卖,所以我们需要将写字楼与剩余地下停车场车位的成本从总成本中减掉。该部分成本被称作未出售房产成本,其中包括土地出让金和土地使用权费363万元;建筑安装费554万元,开发间接费为77万元;剩余地下车位的总成本为898万元;未出售的写字楼成本为994万元,总计1893万元。
  因此,该项目已售房产的经营成本为3.52亿元。无论是计算还是报表显示,我们都可以知道,这家公司此项目的利润为3948万元,所以利润率也应运而生为10.63%。
  然而老孙又进行了第二轮计算,这次计算却得出了截然不同的结果。
    “别以为开发商真的拿出那么多钱来进行投资。”据老孙透露,该公司的注册资金仅为1000万,那么他们又是如何用这区区1000万运作起几个亿的地产项目呢?老孙说,“即便是该公司拿出1个亿也并不一定全是他的,绝大多数房地产公司都是通过关联公司融资或贷款来提供资金的,况且现在只要拿到了地,其他的事儿都好说。”
  在采访中,“垫资”一词频频出现,何为垫资?一位业内人士告诉记者:“现在的不良竞争太多了,建筑承包商(建筑队)想拿到项目必须得垫资,也正是因为这样,拖欠农民工工资的情况时有发生,因为部分开发商由于某种原因不给钱,建筑商当然开不出工资。”
  简单来说,只要拿到地,手头有一些前期开发所需费用,其他的可以先交给建筑商去实现。而且2008年初,房地产行业还很火爆,房子不愁卖不出去,往往开盘时就被抢购一空。等建筑商完工要钱的时候,开发商早已赚得盆满钵盈,还怕没钱交工程款么?
  我们再回头看上海的这家房地产公司,该公司真正从口袋中拿出的只有土地出让金956万元、土地征用及拆迁补偿费9342万元、销售费用468万元、管理费用863万元。单从资金角度上看,该公司仅拿出1.16亿元,这样看该公司的收益已超过34%。然而到此还远没结束。
  据业内人士讲,开发商的自有资金一般在30%-50%左右。所以,如果按此计算,开发商的实际利润率就能达到67.89%-113.16%,“我们取个平均数,利润率就达到了80%”。
  震惊么?还没完呢,上述整个计算环节中,老孙并没有将写字楼和停车场计算在内,随着房价日益暴涨,写字楼与车位的租金也随之不断攀升。所以到现在,开发商的利润已经无法再继续估算下去,但是并不代表其暴利到此为止。
  一位不愿透露姓名的房地产开发商说:“假设我有一块地,第一次评估值8亿,我可以到银行贷4亿,然后在其他的地方找钱把这4亿还上。2006年的时候,好的地块半年内升值25%不成问题,所以我再评估地价,当这块地值10亿的时候,我再去银行贷5个亿,这时候我就多得了1个亿,于是我就再去买地,再开项目,不断地重复。”
  可见,房地产行业表面利润率不高,但开发商到手的实际利润率却高得惊人,所以才会出现很多财富榜的富豪。其原因就是这几个行业的实际利润率与表面利润率的比要远远大于1,比如地产行业、家电卖场、商场连锁、矿山煤矿、大型基建、港口码头……
  搞这些项目的人经常把表面利润率混淆成最终实际利润率。他们会告诉大家:我们不是暴利行业,赚得并不多。其实他们这时说的都是表面利润率,而不是最终拿到手的实际利润率。
  所以,我们就不难理解:仅靠传统的10%-20%利润,怎么可能造就那么多的房地产巨富呢。

作者:牛传永

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