注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

新经济MOOK

中国最挑剔的读物

 
 
 

日志

 
 

楼市出现拐点 沈阳老板“牵驴”卖房  

2009-06-30 12:39:24|  分类: 观察员 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
 交易量出现了拐点,房价的拐点还会遥远吗?
    据沈阳房产局公布的数据,2008年沈阳春季的房交会前4天,市内五区共成交569套,比去年同期的2700套下降了78.93%。数据显示,今年1-4月份,沈阳市商品房成交量出现了明显的减少,市场交易平淡。
    与此同时,沈阳二手房市场也出现交易量大幅度萎缩,同期下降高达12%,不仅二手房中介费用大幅度下降,而且二手房价格已经出现了拐点。
    持币观望的消费者,让咬牙死撑的开发商陷入了两难的境地:一方面他们担心,一旦房价松动就有可能导致沈阳整个房地产价格的下跌;另一方面,日益紧绷的资金链又迫使其尽快销售现有楼盘进行资金回笼。

有价无市 地产商靠“牵驴”卖楼
    今年的春季房交会有点像“春晚”热闹非凡。开发商们在展会上的促销手段几近疯狂,各种才艺表演,外国模特美女如云,可谓十八般武艺都用上了,这倒让购房者云里云外。买楼搭抽奖,买楼代装修……五花八门,各显其能。
    但是这一切并没有打动把钱攥得紧紧的消费者。此次房交会前4天的交易量仅为同期的1/5,成交量总和还没有去年春季房交会一天的成交额多。一业内人士透露,就在这569套的数据里面,还包括了先前已经决定购买只是赶房交会签合同的成交量。
    还有更搞笑的。沈阳一家楼盘搞促销时,竟把一头活驴当作大奖送给购房者。销售人员称此举意为“黔驴技穷”。“现在卖房子很累,我们卖房子的就像驴一样,围着消费者转。消费者让干啥,我们就干啥”。对于如此良苦用心的开发商,购房者似乎并不买账。“这种优惠并不是像打折那样,能让我们得到真正的实惠。何况,对于很多购房者来说,主要压力在于总房价太高。”看房者冯女士说。
    如此促销也许开发商有故意作秀之嫌,但是仔细考量一下现在房产市场以及低糜的成交量,还真能找出一丝黔之驴的味道:“现在卖房子很累”确是不争的事实。
    在东陵区某新楼盘的售楼处,两名售楼员百无聊赖地坐在那里。当看到记者推门而入,两人眼睛一亮,一脸笑容。一听说是采访,两人眼中的神采顿时暗淡下来。“一天也来不了几个看房的人。”一售楼员感叹道。而随后记者在对该售楼处进行了4个小时蹲点观察,该售楼处只进了两个人,一个是问路的,另一个是送报纸的。另一楼盘的售楼小姐表示,前年、去年售楼员的月薪过万很正常,而从今年开始,每月完成任务指标都很难。
    实际上,手中拿着钱,却望着前途未卜的楼市不敢出手的购房者并不在少数。一组网络调查显示,五成被调查者考虑暂缓购房。让消费者无法下定购房决心的理由很简单,就是房价应该会降。
    随着房市“拐点”之说的出笼,2007年下半年掀起的楼市降价风暴,从珠三角波及到长三角,并迅速蔓延到全国多个城市。万科这样的知名房产开发商也以“为年轻购房者提供购房资助金”,实行降价促销,而武汉一个楼盘甚至每平方米售价直接跳水2800元。如今沈阳的房价也有着微妙的变化。国家发改委、国家统计局近日公布的调查数据显示,去年12月份,沈阳整体房价与11月份相比下降了0.8个百分点,这是继11月份沈阳整体房价比10月份回落0.2个百分点之后,连续第二个月出现回落态势。而今年1月份房屋销售价格比去年12月份又下降了1.1%,其中,新建房环比价格下降0.8%、二手房环比价格下降1.5%;沈阳房价历史性的出现了连续的下降态势。
    尽管房地产专家、以及开发商终日在向市民灌输“沈阳房价不会出现拐点”、“稳中有升”等即刻买房的理念,但市民大多不为所动。

资金链要发生问题
    从房交会上的“春晚”盛会,到首付一成开发商垫付两成的优惠,从“黔驴技穷”的悲情促销,再到制造高考移民为卖点推销房屋,无不体现了目前沈阳房地产开发商急于销售现有房屋,回笼资金的迫切心情。
    据统计,今年前两个月,沈阳商品房销售量在全国15个副省级城市中排名第一。在沈阳房地产研究所所长范翰章看来,沈阳已经成为全国最好的房地产市场之一,并且潜在的住房需求旺盛。可在业内人士看来,房交会的疯狂促销、以及出现的一成首付,正说明目前开发商的资金链已经绷得很紧,以尽快回笼资金。“现在沈阳的开发商都面临着资金紧张的问题”。而对此,开发商们纷纷表态,“我们的资金链没有问题”。
    王先生在2005年购买了位于沈河区北站路的一处商用公寓。根据双方的委托经营协议,开发商每月给他租金1400多元,合同规定每季度最后月的15日,一次返还4000多元(3个月的代租费),“这个季度的返款应该4月15日支付给我,但是至今一分没付;这种情况以前都没有过”。对于这样的问题,该楼盘的财务部的工作人员表示,这两个月公司的资金比较紧张,所以延误了一个月,但是公司会尽快将款返还给业主的。虽然,工作人员表示一个星期内就可以解决,但它从一个侧面表明了目前房地产开发商的资金紧张的现状。
    但是,沈阳的开发商大多还相信沈阳市房地产研究所所长范翰章日前做出的“3年内沈阳房价无下降空间”的判断可以激发市民购房热情。在楼市将“稳步上涨”的学术论断的支持下,沈阳的房地产商们对处于紧绷状态的资金链更为焦虑。
    事实上,资金链紧绷已经是目前地产商们共同的难题。因为,房地产业已经不被资本市场看好。
    据最新统计数据显示,今年前3个月,鲜有房地产企业实现增发,在港上市的40家大型内地(包括有内地业务的)房地产股市值平均缩水30%。今年3月成立的胡润研究院日前发布的财富数据显示,《2007胡润百富榜》前10位除黄光裕外,其余9位富豪的身家均有不同程度的缩水,共减少2226亿元,人均缩水达41%;去年首富杨惠妍财富缩水超过50%,已损失680亿元,财富损失额最多。地产股市值严重缩水,让发展商倍感资金压力。
    3月20日,因“现金流状况恶化”而拟在香港公开募股筹资22亿美元的恒大地产集团宣布暂缓上市,理由是“市况波动”。与此同时,不少预备今年上市的地产企业上市计划搁浅,让地产企业上市时间表整体推后。
    一位不愿透露姓名的业内人士分析,上市计划搁浅对地产商的心理造成很大压力,“如果恒大地产能如期上市,这是外部资本市场转好的标志,但现在却是个反面信号。”美国次贷危机使得外部资本市场进一步恶化,加上买家观望,让地产商资金链一度紧绷。此外,银行方面消息称,今年第一季度的开发贷款额度已经用完,银行货币从紧政策让发展商贷款难度加大。中原地产项目总经理黄韬表示,无论是已经上市的企业,还是准备上市的企业,在目前的环境下都受到资金的压力,尤其是在过去两年内拿了高价地的发展商,日子将更加难过。
    有经济学者认为,地产股市值严重缩水、大批准备上市的地产企业上市计划搁浅、再加上今年银行货币从紧的政策,贷款难度加大,使得目前开发商资金链空前紧张。开发商只有销售目前手中的现房这一条回笼资金的道路可走。而如果购房群体中持币观望心理和低迷的市场交易量持续,那么发展商最后只能进行最有效的资金回笼方法——降价。

二手房“夺路而逃”
    受房地产市场影响,沈阳二手房交易量持续低迷。而作为沈阳房地产市场“晴雨表”的二手市场已经表明,沈阳房市已经出现拐点。部分投资者已经开始降价销售房产了。
    据沈阳顺驰市场研究中心统计数据,3月份,沈阳二手房渠道内成交量较去年同期下降12%,市场成交均价也出现2%的小幅下降。
    截至4月份,沈阳二手房房源量较去年同期上涨8%,成交量却下降12%,致使房价略微走低。其中沈河区、和平区、大东区房价依然持续上涨,皇姑区持平,铁西区降幅较大。
    沈阳顺驰不动产网络连锁有限公司运营部高级经理吴广明表示,一方面由于二手房市场成交量照去年同期连续3个月下降,使得沈阳二手房市场价格在持续8个月上涨后首次出现下跌;另外,今年连续8届的房交会优惠政策被取消,这让许多市民呈观望态势,成交量也受到影响。与此同时,业界根据往年情况预计的春季二手房交易高峰仍然没有出现,而2007年一季度末,成交的二手房有200多套,可眼下却不足20套。
    尽管大的房产中介还是认为5月份的沈阳二手房市场会回暖,但是对此,更多的中、低端业界同行却不这么看。他们认为,全国楼市的大环境还是牵制着购房者在观望,使购房者在降价的呼声与现实中,一次次主动的压抑、放弃着购房需求。
    在调查中,二手房中介机构近来时常出现已经登记了交易意向的买者单方面退出的情况,理由很简单,买方认为房价还会降,等等再买会更省钱。而更重要的是,一些二手房投资者为了回笼资金已经开始降价出售。一位在中介机构登记了3套住房的关先生,就曾经两次降低了房价以尽快出手。
    而一位房产中介的经理则表示,从1月开始,沈阳的二手房交易量正在以同比20%的速度下降。甚至有人在展望今年时更是语出惊人,“没太大发展,几乎是成本对成本”。

地产商有点“单相思”
    市场经济基本理论:商品的价格是由供求关系决定的,当供给大于需求时,价格会下跌,反之会上涨。正是因为这一点,开发商们乐观地认为,由于新增需求(如每年都有大量婚龄青年购房)、升级需求(弃旧房换新房)的持续强劲,中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求的,因此房价也是只涨不跌的。这种理论重复得多了,就真的成了真理,吸引了大批投机者、投资者涌入房地产市场,这导致大量商品房被囤积,加上开发商自己囤积,人为地减少了商品房供给,从而,推动了房价的上涨。
    沈阳属于副省级城市,但在地产开发商的眼中,沈阳还是个没有被完全开发的二线城市。其房价根本无法与北京、上海、深圳相比,就连青岛、大连这样的城市都远远不及。而作为振兴东北的核心城市、东北三省的交通枢纽——沈阳的房价在很多开发商的眼中应该在10000元/平方米左右。
    一位知名的房地产公司经理告诉记者,他们公司内部的全国数据库的数据显示,与全国同类城市相比,沈阳房价目前仍处于低价位区,属于“投资回报率最高的城市”之一,因此极具投资价值。于是,在上海、北京、深圳赚了个钵满盆满的开发商一窝蜂的涌进沈阳淘金,纷纷拿地建楼,从客观上增加了房屋的供应量。同时,为了继续推高房价,开发商在房价处于上涨阶段的时候,捂盘惜售、囤积房源,刻意减少商品房的有效供给。
    但是,开发商们过高的估计了沈阳购房者的购买力。在沈阳商品房经历了连续增长几年中,有效需求得到了最大限度的释放,大量真正需要商品房又买得起商品房的人,以及那些弃旧房换新房的人,基本上都已经完成了购房行为。这意味着,商品房的需求量相对过去其实要有一个下降趋势。
    同时,我们不要忽略了,投机性与投资性购房行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的,一旦这种预期被打破,此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来,将有效供给成倍放大,从而,导致房价的下跌。
    因此,在住房历史上有一个“加速”现象,一旦房价步入上涨轨道,由于囤积等因素,尽管商品房投资增长很快,但有效供给却相对减少,房价不仅涨幅快,也会持续较长时间,而一旦房价步入下跌轨道,囤积的住房释放出来,尽管商品房投资放缓,但有效供给成倍放大,这时,房价不仅跌幅大,而且,下跌同样会持续较长时间。
    而且,囤积房屋行为必须在充足的资金支持的情况下才能完成,而现在,许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险,尽快出售手中的房屋,实现资金回笼成为每个开发商的当务之急,哪里还敢奢望继续囤房?而开发商急于变现的打折降价销售行为一旦成为共识,就容易引发羊群效应。一方面,将使大量商品房向市场集中供应。另一方面,将加大人们对房价可能进一步下跌的预期。
    面对紧绷的资金链和日益下降需求,沈阳的开发商们,你们还能挺得住吗?

作者:刘明驰

  评论这张
 
阅读(53)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017