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地王们:不是所有纪录都值得夸耀  

2009-11-04 14:18:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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The Kings of house price:Not all records are worthy of boast

当中国股市的平均市盈率水平在长期历史的平均水平区间波动时,中国的楼市尤其是高端市场,亢奋不已,价格频创新高。各地“地王”创出的楼面地价新纪录,又在不断抬高关于未来房价的预期。

高端住宅市场价格走高,有一定的支持理由,如近一年来豪宅供应量较少,累积了一定市场需求。但更重要的原因是目前流动性十分充沛,出于对中国经济和资产市场的看好,不少投资性资金加快了对北京、上海等超级城市的房地产资产配置。一些海外基金更是开始洽商买下整栋豪宅和整个别墅区,这无疑是着眼于资产升值的做法。

我们并不怀疑大城市、超级城市在中国经济中的影响力和价值。麦肯锡咨询公司2008年的一份报告指出,在中国849个城市(包括正式和非正式城市)中,14座人口超过500万人的城市所创造的GDP,占中国2007年GDP总量的33%。为什么城市规模越大就越成功?这其中既有历史因素、地域、规模经济以及中央政府给予的广泛的优惠政策(如经济特区地位)的作用,更是因为大城市能够吸引更多的人才,吸引更多的投资,并且由于大城市往往处于一群小城市的簇拥之中,这种“经济网络效应”更能刺激经济增长与生产力提高。

但值得警惕的是,目前高端物业市场上也存在着一种过于乐观狂热的竞相攀高之风,价格上涨幅度已经透支了未来几年的预期,个别楼盘更是对投资性、投机性需求进行刻意引导和刺激。我们不是房价预测者,但我们希望指出,即使房价还能不断创出新高纪录,也未必值得夸耀。

故事如此夸张,昨天却是事实。

熟悉日本泡沫经济历史的人,对下面的两段故事应当不会陌生。

故事一:日本人要买一栋美国大楼,美国商人报价4亿多美元。价格谈妥,准备付钱交割。突然,日本人拿来了新的合同书,上面标注的价格是6.1亿美元,他们解释说,公司老板头一天在吉尼斯世界纪录里看到,历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元。他们要打破这个纪录。

故事二:凡去过美国北加州的人都知道两处名胜,一是Seventeen Miles Drive(17英里路),一是高尔夫球场Pebble Beach(圆石滩),同为一间美国公司的资产。1990年9月,日本商人熊取谷稔以8.4亿美元买下了这两处资产,被美国媒体喻为“经济珍珠港”事件。熊取谷稔出手为何如此大方?因为他预期可在日本出售1000张球场会员证,每张100万美元,收入10亿,减去8.4亿,还有1.6亿可赚。

美国人受不了熊取谷稔的“金钱霸权”,受不了球场上都是日本面孔,就找他的麻烦,税务部门也查他。但最后,让熊取谷稔垮台的还是后院着火。原来熊取谷稔拿出的8.4亿美元中,从三菱银行借了5.7亿,这笔贷款又是日本贸易公司伊藤萬(Itoman)用6.6亿美元本票(Promissory Notes)做的担保,而伊藤萬本票担保所用的现金又是从住友银行借来的。这个连环套式融资,由于伊藤萬出了事(1990年申报损失900亿日元,被东京股票交易所摘牌),一路连下去,最后砸倒了熊取谷稔。为了还三菱银行的钱,1992年他被迫以5亿美元把Pebble Beach卖给了住友银行和日本太平洋俱乐部顶账。故事最后,住友银行和太平洋俱乐部也坚持不下去,又卖给了美国人。

历史上每一次资产泡沫中,都有创纪录的神话,谁在当时去质疑,就会被当作不合时宜的老生常谈、书生之见。上世纪80年代,在中国的台湾地区,在新台币升值预期、海外热钱涌入、外汇盈余和居民财富增长等作用下,流动性过剩泛滥,土地和房地产价格在短时间内就翻了两番。台湾股市的加权指数用了25年,到1986年才越过1000点,但到1990年1月就创出了12495点的最高纪录。1990年3月台股泡沫顶峰时,活跃交易账户从1988年6月的不到60万户增至460万户,学生旷课炒股,出租车司机为赶去看行情拒载乘客,寺院僧人炒股,一些行政部门在股市下午收盘后才开始恢复办公,而证券公司员工的年终奖金高达70个月甚至100个月的工资。当时官员为避免失去选民,不敢唱空股市。股市突破万点后,台湾“财政部长”郭婉容被记者追问对后市的看法,她脱口而出“1万点已经不低了”,但很快意识到会被市场视为利空,赶紧补充说“1万点也不算高”。台湾股市是创出了全球前所未有的3年涨12倍的纪录,但最终无法持续,在连续加息、拓宽投资渠道、打击非法金融等一系列政策后,流动性过剩的根基开始动摇,1990年海湾战争后股市崩盘。

今天,中国大陆的资产价格也在不断攀升,房价几年翻一倍的情况在各地都相当普遍,所以不少人预测这种趋势还会继续延续下去。但回顾历史,不难看到,没有什么总是单边单项运动的,有些纪录的大结局一定是破灭。近年来中国资产价格的上涨,其基础是改革开放30年无数人的辛勤劳动,以及由此创造出的在全球经济中的比较优势。这是资产上涨之基。但无论怎么厚实的根基,如果人们不再继续夯实它,而着迷于通过“杠杆化”来获取财富“膨胀化”,都将是行而不远的。更何况,我们很多方面的根基还很脆弱。

本世纪头20年是我国必须紧紧抓住的重要战略机遇期,也是传统增长方式的代价日益显性化、各方面的矛盾都在不断暴露的压力挑战期。党的十七大报告强调要居安思危,戒骄戒躁,艰苦奋斗,增强忧患意识,这是中国经济与社会的长远健康发展所必需的。而洋洋自得,轻狂浮躁,盲目乐观,从来都是危机的前兆。

■摘自第一财经

 

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